启东市 #

0. 基础信息 #

本页面聚焦于南通市下辖的启东市，特别是其沿海的恒大海上威尼斯与绿地长岛两个大型文旅地产项目。这两个项目因其庞大的体量、独特的地理位置和房价的剧烈波动而备受关注，是“环沪躺平”概念中极具争议和代表性的样本。下述信息为启东市全域数据，但核心讨论将围绕这两个特定区域展开。

1. 核心摘要 #

启东，特别是其沿海的恒大与绿地项目，呈现出一种光怪陆离的“躺平”景象。它紧邻中国最繁华的都市上海，却拥有令人难以置信的低廉居住成本，十几万就能买下一套房，月租金甚至低至数百元。然而，这种极致的成本优势背后，是同样极致的“鬼城”化现实——极低的入住率、停滞的基础设施和几乎为零的本地就业机会。这里是资本退潮后留下的巨大空壳，既是预算有限者的避世天堂，也是缺乏准备者的生活陷阱。

一句话总结: 一个与上海仅一江之隔，房价却已跌至谷底的魔幻之地。在这里，你可以用几百元租下海景房，也能用十几万全款买房，但也要直面“鬼城”的极致孤寂与配套缺失。

2. 旅居门槛 #

在启东的这两个项目，旅居门槛之低令人咋舌，几乎是长三角区域的成本洼地。无论是购房还是租房，都能以远低于市场想象的价格实现。

• 购房成本:

  • 最低房价: 房价从巅峰时期的每平米过万，一路暴跌至三四千元。总价十几万人民币，就可以在这里全款购入一套小户型住宅。这些房产大多是近十年内建成的准新房，并非老破小。
  • 常见房价: 二三十万是更常见的交易价格，可以买到装修和家电齐全、拎包入住的50-70平米高层公寓。别墅价格同样腰斩，曾经数百万的别墅，现在一百多万就能拿下。
  • 房屋类型: 房源极其充裕，从业主手中可以买到各种户型，从业主手中可以买到各种户型，包括高层海景公寓、洋房、叠墅乃至独栋别墅。但需要注意的是，这些房产的升值潜力几乎为零，接盘者寥寥，流动性极差。购房更像是在购买一个长期“使用权”。

• 租房成本:

  • 月租范围: 租金是这里最具吸引力的一点。
    • 恒大海上威尼斯: 一室一厅（约50平米）的精装高层公寓，淡季月租金普遍在600-800元。别墅的租金也极为低廉，一个月的租金约2000-4000元即可租到200平米以上的叠墅或双拼别墅。
    • 绿地长岛: 价格更低，一个空置（开发商交付标准）的一居室，月租金甚至可以低至300-400元。装修好、家电齐全的房源也仅需500元左右。
  • 租赁选择: 房源多到“永远不可能住满”。租客拥有极大的议价空间，且通常房东会承担物业费和网费，以求有人为房子增添“人气”，避免长期空置带来的损耗。长租一年，中介费甚至可以要求房东支付。

3. 日常生活成本 #

虽然居住成本极低，但启东这两个项目的生活成本却并不如想象中那般亲民，呈现出与“鬼城”身份不符的“高消费”特征。

• 物价水平: 整体消费水平，尤其是食品和日用品，向上海看齐，远高于普通小城镇。这主要是因为其客群定位——主要服务于前来度假的上海中老年人和游客，本地常住人口的消费力几乎可以忽略不计。
• 餐饮开销:
  • 外出就餐: 价格昂贵。在恒大威尼斯的商业街，一碗普通的红烧牛肉面要25元，一份盖饭20元。社区食堂价格稍显亲民，但一顿饭也需要15-20元，且距离居住区较远。
  • 自己做饭: 是在这里控制生活成本的必备技能。恒大威尼斯有“小润发”超市，但商品价格中等偏上，一个西瓜卖到三块八一斤。可以选择社区团购或开车去镇上采购，价格会低不少。绿地长岛则几乎没有商业，买菜需驱车前往数公里外的乡镇。
• 交通费用:
  • 内部交通: 两个小区都异常庞大，从南区到北区骑行需要20分钟。没有代步工具（电动车或汽车）将寸步难行。共享单车价格昂贵（15元/20分钟），不适合日常使用。
  • 外部交通: 这是另一笔巨大开销。开车往返上海，单程过路费就接近100元，来回油费和过路费高达三四百元。虽有直达上海市区的长途大巴（票价25元），但对于需要频繁往返的人来说，成本和时间依然是巨大障碍。
• 水电杂费: 水电价格正常，但冬季取暖是一笔大开销。这里没有集中供暖，高层公寓仅有部分楼栋（如恒大三期）配备地暖。如果冬天依赖空调取暖，一个月电费可能高达两三千元，远超房租本身。

4. 区域环境与特色 #

这里的环境充满了矛盾感：一方面是精心规划的宏大景观，另一方面是人迹罕至的萧条氛围。

• 气候条件: 典型的亚热带季风海洋性气候，四季分明。夏季炎热潮湿，但海风能带来一丝凉意。冬季则非常湿冷，且没有集中供暖，体感温度较低，对于习惯了北方暖气的居民来说是一大挑战。
• 自然风光:
  • 人造海景: 恒大威尼斯的核心景观是其“碧海银沙”。通过修建堤坝，将浑浊的长江口海水隔开，形成一片蓝色内海，并从海南空运沙子铺设了3.5公里的沙滩。这在长三角地区是独一无二的。但外海依然是黄色泥水。
  • 水系环绕: 两个项目都以“水城”为概念，内部开凿了大量人工河道，别墅区甚至有私家码头，营造出“小桥流水人家”的景象。
• 城市氛围:
  • 极致的“鬼城”感: 这是最显著的特征。常态入住率不足15%，大部分时间里，整个社区空空荡荡，宛如一座“寂静岭”。一栋楼只有几户人亮灯是常态，晚上走在路上甚至会感到害怕。这种极致的安静和孤独感，是避世者的天堂，却是社交需求者的地狱。
  • 缺乏烟火气: 没有熙熙攘攘的人群，没有沿街叫卖的小贩，只有整齐划一但空无一人的街道和楼宇。生活在这里，更像是在一个巨大的、停滞的、精心布置的盆景中。
• 文化背景: 这里没有深厚的历史文化底蕴，它是一个纯粹的、被资本催生出的现代文旅地产项目。它的“文化”就是房地产黄金时代的狂热、泡沫与最终的破灭。这里是观察中国房地产周期一个绝佳的社会学样本。

5. 生活便利度与基础设施 #

基础设施“看起来”很美好，但“用起来”是另一回事。规划中的蓝图大部分未能兑现，导致生活便利度大打折扣。

• 商业配套:
  • 恒大海上威尼斯: 相对齐全，有商业街、超市（小润发）、药店、理发店和一些餐厅。基本生活物资可以满足，但选择少，价格高。
  • 绿地长岛: 几乎为零。被描述为“一个餐厅，几家小卖部”。取快递需要开车到数公里外的镇上（仅京东、顺丰上门），外卖服务基本不存在。生活便利度极差。
• 医疗资源: 这是最大的短板。
  • 两个项目内均无正规医院，只有社区卫生服务站。
  • 最近的医院是启东市第四人民医院（二级），距离恒大威尼斯约17公里，开车20多分钟。
  • 居民真正信赖的三甲医院则远在南通市区或上海，单程需要1.5-2小时车程。这对于有慢性病或突发疾病风险的老年人来说是致命缺陷。
• 教育资源: 恒大威尼斯内规划有一所从幼儿园到高中的“国际贵族学校”，但学费高昂，并非普通家庭的选择。绿地长岛则完全依赖外部乡镇或上海的教育资源。对于有子女教育需求的家庭，这里显然不合适。
• 公共交通: 除了连接上海的大巴，内部及与周边城镇的公共交通非常不便。没有车，生活半径将被极度压缩，甚至基本的生活需求都难以满足。

6. 潜在风险与缺点 #

选择在此地“躺平”，必须清醒地认识到其背后的一系列严重问题。

• 经济与就业: 本地几乎没有就业机会。 两个项目都是纯粹的居住区，缺乏产业支撑。除了少数服务于小区的物业、中介、餐饮岗位，没有任何成规模的就业市场。这里只适合无需本地工作、自带收入的纯粹“躺平者”或数字游民。
• 房产问题:
  • 无升值潜力: 房价已跌入谷底，且因其位置偏远、配套缺失、供应量巨大，未来几乎没有任何升值空间。购买这里的房产应做好血本无归的心理准备，将其视为消费品而非投资品。
  • 流动性陷阱: 房子极难出售，即便大幅降价也无人接盘。一旦购入，很可能被永久套牢。
  • 物业问题: 随着入住率持续走低，物业费收取困难，物业服务质量有下滑趋势。部分设施的维护不再像初期那样到位。
• “空城”现象的连锁反应:
  • 安全感缺失: 独居于空旷的楼栋或别墅区，尤其在夜晚，会带来巨大的心理压力和不安全感。风吹草动都可能让人心惊胆战。
  • 配套设施的恶性循环: 人少导致商业、医疗、教育等配套无法入驻或维持运营；配套的缺失又进一步导致无法吸引新的人口流入，形成恶性循环。开发商承诺的“童世界”乐园等核心文旅项目停工，是这个循环的关键一环。
• 其他争议:
  • “人生后花园”的传闻: 网络上流传着一种说法，因上海墓地价格高昂（动辄数十万），而此地房价仅十几万，一些人选择在此购买房产用于“特殊用途”。虽有博主调查发现所谓的“封窗”多为卷帘门或遮阳帘，但这类传闻无疑给社区蒙上了一层诡异的色彩，也反映了其极度空置和房价低廉的现实。

7. 总结与建议 #

启东的恒大海上威尼斯和绿地长岛，是两个极端而独特的“躺平”样本。它们将“低居住成本”这一核心优势发挥到了极致，却也暴露了资本退潮后文旅大盘的所有弊病。

适合人群:

• 预算极度有限的纯躺平者: 如果你有一笔微薄的积蓄（如10-20万），不求房产增值，只想找个地方安放身体和灵魂，这里可以提供一个成本极低的“壳”。
• 寻求绝对安静的创作者/数字游民: 对于需要与世隔绝、心无旁骛进行创作的人来说，这里的“鬼城”环境提供了完美的物理隔绝。
• 短期体验“鬼城”生活的猎奇者: 花几百块租个海景房，体验一下住在空无一人超级大盘里的魔幻感觉，作为一种短期猎奇旅行是不错的选择。

避坑指南:

1. 绝对不要投资！ 切勿抱有任何房产升值的幻想。这里的房子是消费品，不是投资品。购买前请做好资产归零的准备。
2. 必须有车！ 除非你打算完全不出门，否则汽车或电动车是维持基本生活的必需品。
3. 管理好身心健康预期: 医疗配套是这里的致命伤，不适合任何有潜在健康风险的人群。同时，要充分评估自己能否承受长期的孤独和与社会半隔离的状态。
4. 先租后买，长期体验: 如果真的考虑在这里常住，强烈建议先长租一年以上，亲身体验四季气候（尤其是冬季的湿冷）和极度空旷带来的所有不便，再做决定。

8. 引用来源 #

本页面内容由以下 B 站、抖音视频博主的多条视频综合生成：

• 躺平规划师
• 末日求生者xt
• 出发吧远望
• 包子全是水