烟台市 #

0. 基础信息 #

1. 核心摘要 #

烟台，一座在山东半岛的璀璨光芒中，时常被邻居青岛和威海盖过风头的城市。然而，对于寻求高性价比旅居生活的人来说，烟台恰恰是一座被主流旅游市场低估的“宝藏之城”。它不仅拥有堪比“中国马尔代夫”的清澈果冻海和不输威海的城市景观，更在繁华的市中心之外，于其下辖的龙口、海阳等地，为预算有限的躺平者保留了“万元买房”的惊人可能性。这是一个充满矛盾与机遇的地方：你既可以在芝罘区感受浓厚的都市烟火气，也可以在远郊的“鬼城”社区里享受极致的宁静与孤独。

一句话总结: 一座被主流旅游市场低估的“宝藏之城”，它既有不输威海的绝美海岸线，又为低成本旅居者在下辖市（县）保留了万元安家的可能性。

2. 旅居门槛 #

烟台的旅居门槛呈现出极为明显的两极分化。主城区（如芝罘区、福山区）的房价和生活成本与二线城市看齐，并非低成本躺平的首选。然而，真正的“躺平洼地”隐藏在其下辖的县级市，特别是龙口和海阳，这两个地方以其惊人的低房价和“鬼城”般的入住率，成为了全国闻名的低成本海景房聚集地。

• 购房成本:

  • 最低房价: 在烟台下辖的海阳市和龙口市的滨海旅游度假区，总价低于10万元的房子真实存在且数量庞大。例如，在海阳金滩，有视频博主考察发现，挂牌价10.5万的42平米房子，实际成交价可能在8万元左右。在龙口东海旅游度假区，5万元一套的房子虽是个例，但10万元左右的房源“相当的多”，甚至出现过“1000块钱一平米”的极端案例。
  • 常见房价: 在这些远郊度假区，一个普遍的行情是，花费8-12万元可以购入一套四五十平米的小户型海景房。这些房产大多是精装修，可以拎包入住。但需要注意的是，这些价格多是房主急于出手的结果，与当年七八千甚至上万的购入价相比，已经腰斩再腰斩。
  • 房屋类型: 低价房源几乎全部集中在龙口、海阳等地的远郊海景社区，如龙口东海旅游度假区、海阳碧桂园十里金滩等。这些社区的普遍特征是：规模巨大（动辄几百栋楼）、楼盘新、但入住率极低（部分小区十室九空）、配套设施不完善且有明显的季节性。房屋本身多为高层电梯房，面积从三四十平米到上百平米不等。

• 租房成本:

  • 月租范围: 租房是体验烟台式躺平性价比最高的方式。在龙口和海阳的度假区，租金低到令人发指。一个50平米的两居室，年租金仅需4000元。月租方面，淡季500元/月可以租到一线海景房，即使是装修不错的电梯房，年租价格也仅在七八百元/月。在海阳，甚至有酒店式公寓因入住率低而对外长租，月租不到500元且包含水电。在烟台市区的牟平区，通过民宿老板长租，几百元一个月也能租到电梯房，1000-1500元甚至可以租到别墅。
  • 租赁选择: 从远郊的现代化海景公寓、别墅，到市区的普通住宅，租赁选择非常丰富。但核心逻辑是，越靠近市中心，价格越贵，短租越困难；越往远郊走，价格越便宜，长租性价比越高。旅游旺季（7-8月）租金会普遍上涨，尤其是在市区和热门景点周边，房东多不愿长租。因此，对于想低成本体验的旅居者，淡季前来或选择年租是明智之举。

3. 日常生活成本 #

与两极分化的房价相对应，烟台的日常生活成本也因地域不同而差异巨大。在市中心生活，开销与普通二三线城市无异，甚至更高。但在龙口、海阳等地的“躺平社区”，则可以享受到极为低廉的物价，尤其是本地自产的丰富物产。

• 物价水平: 烟台市区的物价在山东省内偏高，与威海相当。但在龙口、海阳等地，物价则亲民许多。一个显著的例子是，龙口的物价被认为要低于乳山。不过，在这些远郊的“鬼城”社区，由于商业配套不成熟，楼下的超市、饭店物价可能反而比市区更高，甚至比肩一线城市，呈现出一种奇特的“配套溢价”。

• 餐饮开销: 在烟台市区，尤其是在景区周边，外出就餐价格不菲。一顿本地菜，人均消费50元以上是常态。但烟台同样不乏性价比高的美食，例如本地人推荐的“老烟台灌汤包”，一份30元的全家福就能吃饱。对于长居者而言，最大的优势在于食材成本低。烟台是著名的水果之乡，大樱桃、苹果、梨等都是地理标志产品，在原产地价格极低，樱桃在丰收季甚至几块钱一斤。靠海的优势也让海鲜实现了“自由”，自己去市场采购烹饪，能极大地降低生活成本。

• 交通费用: 烟台市区公共交通便利，公交线路发达。但对于选择在龙口、海阳躺平的人来说，汽车几乎是必需品。因为这些度假区距离市中心动辄几十公里，区域内的商业配套又无法完全满足日常生活，无论是去市区购物还是去医院，都需要长距离驾车。例如，从海阳金滩到海阳市里，需要30公里路程。虽然这些区域也有公交，但班次少，不便。

• 水电杂费: 水电费属于正常水平。但一个巨大的隐形成本是冬季取暖。烟台市区有集中供暖，而龙口、海阳的许多海景房社区则没有。这意味着在漫长的冬季，取暖将完全依赖空调或电暖器，会产生一笔高昂的电费，甚至可能超过房租本身。这是选择在这些区域过冬的旅居者必须考虑的重要问题。

4. 区域环境与特色 #

烟台的魅力，在于其被低估的自然风光和独特的城市气质。它既有不输任何热门海滨城市的“颜值”，又在喧嚣之外保留了大片的宁静，为不同需求的旅居者提供了多样化的环境选择。

• 气候条件: 烟台属于典型的暖温带季风气候，四季分明，冬有供暖，夏无酷暑。年平均气温11.7℃，夏季平均气温25℃左右，润而不潮，是绝佳的避暑胜地。与威海相比，龙口等北向面海的区域更为干燥一些。冬季会下雪，海风凛冽，但有了室内暖气的加持，体感远比南方湿冷地区舒适。这种优越的气候条件，是其成为北方理想旅居地的核心优势之一。

• 自然风光: 烟台的海岸线是其最宝贵的财富。被誉为“中国马尔代夫”的养马岛，拥有果冻般清澈见底的海水，景色完全不输名声在外的威海。从滨海中路到海昌渔人码头，再到金沙滩的“孤独的鲸”，沿途风光旖旎，且游客远少于威海，可以轻松拍出无人打扰的大片。除了大海，烟台还是水果之乡，樱桃、苹果等果园遍布，田园风光同样迷人。其下辖的蓬莱市，更是以“八仙过海”的传说闻名天下，拥有深厚的历史文化底蕴。

• 城市氛围: 烟台市区，尤其是芝罘区，是一座充满活力的现代化城市，高楼林立，商业繁华，同时又保留了许多老街小巷，充满了浓厚的烟火气。城市干净整洁，节奏不快，当地人热情好客。而一旦离开主城，进入龙口、海阳的滨海度假区，画风则骤然切换。这里是“社恐”的天堂，白天街上空无一人，晚上整栋楼只有几户亮灯，可以真正享受到“一个人拥有一片海滩”的极致孤独与宁静。这种巨大的反差，构成了烟台独特的“双面”气质。

• 文化背景: 烟台因其北部的烟台山而得名，明朝为防倭寇在此设立狼烟墩台。1861年开埠，是近代中国最早对外开放的城市之一，留下了许多西洋风格的建筑。烟台的饮食文化也独具特色，鲁菜的发源地之一，鲅鱼饺子、海肠捞饭等都是不容错过的美味。此外，龙口粉丝作为地理标志产品，也承载着当地深厚的饮食文化传统。

5. 生活便利度与基础设施 #

烟台的基础设施水平同样呈现出显著的地域差异。市区配套完善，堪比二线城市；而远郊的低成本旅居区则在便利性上做出了巨大妥协，更适合有车且对生活便利度要求不高的群体。

• 商业配套: 烟台市区拥有万达广场等多个大型商业综合体，各类连锁品牌、超市、餐饮一应俱全，生活极为便利。福山区作为开发区，城市建设新，道路宽敞，基础设施完善。但在龙口、海阳的滨海度假区，商业配套则是最大的短板。虽然近年来龙口也建起了小型商场并引入了肯德基，但整体商业仍有强烈的“季节性”。夏季旅游旺季，楼下的商铺、餐馆会开门营业，尚能满足基本需求；而一旦进入淡季，大部分商铺都会关闭，居民必须驱车几十公里前往市区采购，生活模式如同美剧里每周去大超市囤货一般。

• 医疗资源: 烟台市区拥有多家三甲医院，医疗资源丰富，水平较高。龙口市也拥有一所三甲医院。但对于海阳的低价海景房社区来说，医疗是其致命弱点。这些社区普遍缺乏像样的医院，距离最近的三甲医院也有数十公里的路程，对于有医疗需求的养老群体来说，这是一个巨大的风险。

• 教育资源: 烟台拥有山东工商学院等高校，市区教育资源相对不错。但龙口、海阳的远郊度假区，最初规划时就未将教育作为重点，因此学区配套几乎为空白，不适合有子女教育需求的家庭。

• 公共交通: 烟台市区、蓬莱机场与全国主要城市通过高铁和航空网络紧密相连，对外交通便利。但在“躺平社区”内部，公共交通则非常薄弱。虽然有通往市区的公交线路，但班次稀少，间隔时间长，无法作为日常通勤的可靠选择。因此，在这些区域生活，一辆私家车或者至少一辆电动车，是保证生活质量的必需品。

6. 潜在风险与缺点 #

烟台的低成本旅居模式，本质上是一种“以便利换空间”的取舍，背后隐藏着诸多不容忽视的风险和缺点，需要潜在的移居者进行清醒的评估。

• 经济与就业: 烟台是全国百强市，经济实力雄厚，但其产业结构以传统工业和制造业为主，互联网、新媒体等新兴行业的就业机会相对较少。本地的薪资水平与市区的房价和物价并不匹配。因此，烟台的低成本区域更适合有稳定被动收入或线上收入的数字游民、退休人士，而不适合希望在当地找工作来维持生含计的年轻人。

• 房产问题（“鬼城”的代价）: “几万块一套海景房”的背后，是以下几个核心问题：

  1. 配套缺失与季节性瘫痪： 这是最致命的问题。这些社区被称为“鬼城”，入住率极低，导致商业、医疗等配套严重不足。一到秋冬淡季，商铺关门，社区变得毫无生气，生活极为不便。
  2. 无集中供暖： 许多海景社区没有接入市政集中供暖，在山东漫长寒冷的冬季，仅靠空调取暖不仅效果不佳，还会产生巨额电费，居住体验极差。
  3. 几乎无升值潜力： 由于房源严重过剩，人口导入不足，这些区域的房产不仅没有升值空间，反而面临持续的贬值压力，流动性极差，想卖都卖不掉，投资价值为负。
  4. 产权与质量风险： 虽然大部分是70年产权的商品房，但购买时仍需仔细核查。部分房源可能存在质量问题，需要仔细甄别。

• “旅游孤岛”与心理落差: 居住在这些远郊社区，会有一种强烈的“孤岛感”。它们与真正的城市生活是脱节的，更像是一个个独立的、功能不全的度假村。长期居住于此，可能会面临社交圈狭窄、生活单调乏味等问题，需要有强大的内心和享受孤独的能力。

• 其他争议:

  • 核电站隐忧： 在海阳市，建有核电站。虽然核电站的运营有严格的安全标准，但这对于部分对此敏感的购房者来说，是一个无法回避的心理障碍和负面因素。
  • 虚假宣传历史： 无论是龙口还是海阳，其海景房项目在早期销售时都曾使用过“青岛东”、“青岛后花园”等概念进行宣传，并许诺地铁延伸等规划，但多年过去并未兑现，这构成了当地房地产市场不光彩的一页。

7. 总结与建议 #

烟台是一座充满层次感和割裂感的城市。它既有光鲜亮丽的A面——繁华的市区、优美的海岸、便利的生活；也有粗粝真实的B面——远郊的“鬼城”、惊人的低房价和生活的不便。它为不同预算、不同需求的躺平者都提供了选择，但关键在于清醒地认识到每一种选择背后的利与弊。

适合人群:

• 硬核避世者/社恐人士： 如果你追求极致的安静、孤独，享受“荒野求生”般的独居生活，那么龙口、海阳的低价海景房社区将是你的天堂。
• 候鸟式避暑客： 将烟台（尤其是龙口、海阳）作为夏季（5-9月）的避暑基地，进行短期租赁，可以以极低的成本享受优美的海景和宜人的气候。
• 预算有限的数字游民： 如果你有稳定的线上收入，且对生活便利度要求不高，一辆车就能解决所有问题，那么在这里年租一套海景房，成本极低。
• 高品质旅居体验者： 如果预算充足，选择在烟台市区（如芝罘区、福山区）居住，可以享受到不输威海的城市环境和生活品质，同时游客更少，体验更佳。

避坑指南:

1. 租房先于购房，实地体验是唯一标准： 无论网上的视频多么诱人，切勿盲目抄底购买龙口、海阳的低价房产。务必亲自在当地租住一段时间，尤其是要在冬季体验一下没有暖气和配套的生活，再做决定。租房试错的成本极低。
2. 汽车是刚需，无车寸步难行： 如果你选择在远郊社区躺平，请务必将购车成本或长期租车成本计入总预算。没有车，你的生活半径将被极大地限制。
3. 核实供暖情况： 在考虑租房或购房时，一定要把“是否有集中供暖”作为首要考察因素。这直接决定了你是否能在这里舒适地度过冬天。
4. 管理好对“海景房”的预期： 不要被“海景”二字迷惑。这些房产的核心价值是“低价”和“安静”，而非其稀缺性或投资价值。请抱着消费而非投资的心态来看待它们。

8. 引用来源 #

本页面内容由以下 B 站、抖音视频博主的多条视频综合生成：

• 包子全是水
• 出发吧远望
• 末日求生者xt
• 躺平规划师
• 烟台市 - 维基百科，自由的百科全书
• 烟台市 （山东省辖地级市） - 百度百科